Πρωταθλήτρια ἡ χώρα μας στό κόστος στεγάσεως στήν ΕΕ – Πῶς οἱ εὐρωπαϊκές κυβερνήσεις ἐπιχειροῦν νά ἀναχαιτίσουν τήν κρίση
Ἡ στέγασις ἔχει ἐξελιχθεῖ σέ μία ἐκ τῶν σοβαρωτέρων κοινωνικῶν καί οἰκονομικῶν προκλήσεων στήν Ἑλλάδα ἀλλά καί στίς ὑπολοίπους εὐρωπαϊκές χῶρες.
Ἡ αὔξησις τῶν τιμῶν ἀγορᾶς καί τῶν ἐνοικίων, ἐν συνδυασμῷ μέ τήν περιορισμένη προσφορά κατοικιῶν, δυσκολεύει ὁλοένα καί περισσότερα νοικοκυριά νά ἀποκτήσουν ἤ νά διατηρήσουν μιά ἀξιοπρεπῆ κατοικία. Ἡ πίεσις εἶναι ἐντονώτερη στούς νέους, στά χαμηλά καί μεσαῖα εἰσοδήματα καί στούς κατοίκους μεγάλων πόλεων, ὅπου συγκεντρώνονται ἡ ἐργασία, οἱ σπουδές καί οἱ ὑπηρεσίες.
Ἡ εἰκόνα δέν εἶναι ἰδία σέ ὅλες τίς χῶρες. Ὡστόσο, ἡ τάσις εἶναι κοινή: συμφώνως μέ τήν Εὐρωπαϊκή Ἐπιτροπή, ἀπό τό 2013 ἕως τό 2024, οἱ τιμές κατοικιῶν στήν ΕΕ ηὐξήθησαν ὀνομαστικῶς περισσότερο τοῦ 60%, ἐνῷ τά ἐνοίκια κατά περίπου 20%. Τήν ἰδία περίοδο, ἡ οἰκοδομική δραστηριότης δέν ἐκάλυψε τίς ἀνάγκες, καθώς ἐπεβαρύνθη ἀπό ὑψηλό κόστος, ἐλλείψεις ἐργατικοῦ δυναμικοῦ καί χρονοβόρους διαδικασίες ἀδειοδοτήσεως.
Ἡ ἑλληνική πραγματικότης
Ἐπί δεκαετίες, ἡ Ἑλλάς κατεῖχε ἕνα ἐκ τῶν ὑψηλοτέρων ποσοστῶν ἰδιοκατοικήσεως στήν Εὐρώπη. Ἀπό τό 2023 καί μετά, τό ποσοστό ὑποχωρεῖ μέ τήν κάμψη νά ἀποτυπώνει ὅτι ἡ ἀπόκτησις κατοικίας ἀποτελεῖ ὄνειρο καί προνόμιο ὀλίγων.
Στήν Ἑλλάδα, ἡ στεγαστική κρίσις ἔχει ἰδιαίτερα χαρακτηριστικά. Μεγάλο μέρος τοῦ πληθυσμοῦ καί τῆς οἰκονομικῆς δραστηριότητος εἶναι συγκεντρωμένο στήν Ἀττική, μέ ἀποτέλεσμα ἡ ζήτησις νά πιέζει δυσαναλόγως τήν ἀγορά τοῦ λεκανοπεδίου. Ἡ Deloitte, στήν ἔρευνα τοῦ 2025 μέ στοιχεῖα γιά τό 2024, ὑπελόγισε τήν μέση τιμή νεοδμήτων κατοικιῶν στήν Ἀττική σέ περίπου 4.100 εὐρώ ἀνά τετραγωνικό μέτρο, ἕνα ποσό «ἐξωπραγματικό» γιά τούς οἰκογενειακούς προϋπολογισμούς. Γιά τήν ἀγορά διαμερίσματος 70 τ.μ. ἀπητοῦντο 15,3 ἐτήσιοι μεικτοί μισθοί, ἐπίδοσις πού κατατάσσει τήν Ἀθήνα μεταξύ τῶν πιό δυσπροσίτων εὐρωπαϊκῶν πόλεων ἐν σχέσει μέ τά εἰσοδήματα.
Ἡ δυσκολία δέν περιορίζεται στήν ἀγορά νεοδμήτου κατοικίας. Τά νοικοκυριά ἐπιβαρύνονται ἀπό τά ἐνοίκια, τά κοινόχρηστα, τήν ἐνέργεια καί τίς δαπάνες συντηρήσεως, ἐνῷ τά εἰσοδήματα συχνά δέν αὐξάνονται μέ τόν ἴδιο ρυθμό. Ἡ Eurostat καταγράφει ὅτι τό 2024 τά ἑλληνικά νοικοκυριά διέθεταν κατά μέσον ὅρο τό 36% τοῦ διαθεσίμου εἰσοδήματός τους γιά τήν στέγαση, τό ὑψηλότερο ποσοστό στήν ΕΕ. Στίς ἑλληνικές πόλεις, σχεδόν τρεῖς στούς δέκα κατοίκους διεβίωναν σέ νοικοκυριά ὅπου τό συνολικό κόστος στεγάσεως ὑπερέβαινε τό 40% τοῦ διαθεσίμου εἰσοδήματος.
Οἱ αἰτίες τοῦ προβλήματος
Ἡ περιορισμένη προσφορά ἔχει βαθύτερες ρίζες. Μετά τήν οἰκονομική κρίση, ἡ οἰκοδομική δραστηριότης καί οἱ ἐπενδύσεις στήν κατοικία ὑπεχώρησαν ἐπί σειρά ἐτῶν. Παραλλήλως, μεγάλο μέρος τοῦ ὑπάρχοντος ἀποθέματος εἶναι παλαιό καί χρειάζεται ἀνακαίνιση, γιά νά κατοικηθεῖ μέ ἀσφάλεια καί χαμηλότερη ἐνεργειακή κατανάλωση. Στήν πίεση προστίθενται τά κλειστά ἀκίνητα, ἡ μετατροπή κατοικιῶν σέ βραχυχρονίους μισθώσεις σέ τουριστικές περιοχές καί ἡ ηὐξημένη ἐπενδυτική ζήτησις. Αὐτοί οἱ παράγοντες δέν ἔχουν τήν ἰδία βαρύτητα παντοῦ, ἀλλά περιορίζουν τήν προσφορά μακροχρονίου κατοικίας σέ περιοχές ὅπου ἡ ζήτησις εἶναι ἤδη ὑψηλή.
Ἡ ἄνοδος τοῦ κόστους κατασκευῆς καθιστᾶ δυσκολώτερη τήν προσθήκη νέων κατοικιῶν σέ προσιτές τιμές. Ἀκριβότερα ὑλικά, ἐνέργεια, γῆ, χρηματοδότησις καί ἐργασία αὐξάνουν τό τελικό κόστος κάθε ἔργου. Τά ὑψηλότερα ἐπιτόκια τῶν στεγαστικῶν δανείων, παραλλήλως, μειώνουν τό ποσό πού δύνανται νά δανεισθοῦν τά νοικοκυριά καί καθιστοῦν τήν ἀγορά πρώτης κατοικίας δυσκολώτερη. Ἔτσι, ἡ κρίσις δέν ὀφείλεται σέ ἕναν μόνον παράγοντα, ἀλλά στήν συνάντηση ηὐξημένης ζητήσεως, ἀνεπαρκοῦς προσφορᾶς καί χαμηλῆς ἀγοραστικῆς δυνάμεως.
Τί κάνουν οἱ μεγαλύτερες χῶρες τῆς ΕΕ
Οἱ ἐθνικές πολιτικές στήν ΕΕ διαφέρουν, καθώς οἱ χῶρες ἔχουν διαφορετικά ποσοστά ἰδιοκατοικήσεως καί ἐνοικιάσεως, διαφορετικό κοινωνικό ἀπόθεμα κατοικιῶν καί διαφορετική τουριστική πίεση. Στήν Γερμανία, ἡ πολιτική ἐπικεντρώνεται στήν προστασία τῶν ἐνοικιαστῶν καί στήν αὔξηση τῆς οἰκοδομῆς. Ὁ νόμος «Mietpreisbremse» παρετάθη ἕως τό τέλος τοῦ 2029 σέ περιοχές μέ πιεσμένη ἀγορά, ὅπου τό ἀρχικό ἐνοίκιο δέν εἶναι δυνατόν, ὑπό προϋποθέσεις, νά ὑπερβαίνει κατά περισσότερο τοῦ 10% τήν συγκριτική τοπική τιμή. Παραλλήλως, προωθοῦνται ἁπλούστεροι κατασκευαστικοί κανόνες καί κοινωνικές κατοικίες.
Ἡ Ἱσπανία χρησιμοποιεῖ τόν νόμο περί τοῦ δικαιώματος στήν στέγαση, γιά νά ὁρίζει «ζῶνες οἰκιστικῆς πιέσεως». Σέ αὐτές εἶναι δυνατόν νά ἐφαρμόζονται περιορισμοί στά ἐνοίκια, μέ διαφοροποιήσεις ἀναλόγως τῆς περιοχῆς καί τοῦ τύπου τοῦ ἰδιοκτήτου. Ἡ Βαρκελώνη ἔχει ἐπίσης ἀνακοινώσει ὅτι δέν θά ἀνανεώσει τίς ἄδειες περισσοτέρων τῶν 10.000 τουριστικῶν κατοικιῶν ἕως τό 2028, ἐπιδιώκοντας τήν ἐπιστροφή τους στήν κανονική χρήση κατοικίας.
Στήν Γαλλία, τά ἀνώτατα ὅρια ἐνοικίων ἐφαρμόζονται σέ ἐπιλεγμένες πόλεις, ἐνῷ ὁ νόμος τοῦ 2024 ἐνίσχυσε τίς δυνατότητες τῶν δήμων νά ρυθμίζουν τίς τουριστικές μισθώσεις καί περιόρισε φορολογικά προνόμια γιά ὁρισμένες κατηγορίες καταλυμάτων. Ἡ χώρα διαθέτει ἐκτεταμένο σύστημα κοινωνικῆς κατοικίας, ἀλλά ἡ ζήτησις παραμένει ὑψηλή καί ἡ κατασκευή νέων κατοικιῶν δέν ἐπαρκεῖ σέ πολλές ἀστικές περιοχές.
Στήν Ἰταλία, τό Ταμεῖο Ἐγγυήσεων Πρώτης Κατοικίας βοηθεῖ ἐπιλεξίμους ἀγοραστές νά ἐξασφαλίσουν στεγαστικό δάνειο, παρέχοντας κρατική ἐγγύηση στό κεφάλαιο. Τό ὕψος καί οἱ προϋποθέσεις τῆς ἐγγυήσεως ἐξαρτῶνται ἀπό τήν κατηγορία τοῦ δικαιούχου καί τούς ἰσχύοντες κανόνες. Ταυτοχρόνως, ἡ χώρα ἐπιχειρεῖ νά ἀναπροσαρμόσει τά κίνητρα ἀνακαινίσεως, μετά τό ὑψηλό δημοσιονομικό κόστος τοῦ προγράμματος Superbonus 110%.
Στήν Ὁλλανδία, ὁ νόμος περί προσιτῆς μισθώσεως ἐπεξέτεινε τόν ἔλεγχο τῶν ἐνοικίων σέ περισσότερες κατοικίες μεσαίας κατηγορίας, μέσῳ συστήματος μοριοδοτήσεως πού συνδέει τήν ἐπιτρεπομένη τιμή μέ τά χαρακτηριστικά τοῦ ἀκινήτου. Ἡ χώρα ἐφαρμόζει ἐπίσης ὑψηλότερο φόρο μεταβιβάσεως γιά κατοικίες πού ἀγοράζονται ὡς ἐπένδυσις ἤ δεύτερη κατοικία, ἄν καί ὁ συντελεστής ἀλλάζει ἀπό τό 2026.
Ἡ πρόκλησις τῆς ἑπομένης ἡμέρας
Ἡ Εὐρωπαϊκή Ἕνωσις ἐπαρουσίασε τό πρῶτο Εὐρωπαϊκό Σχέδιο γιά Οἰκονομικῶς Προσιτή Στέγαση, μέ στόχο νά στηρίξει τήν αὔξηση τῆς προσφορᾶς, νά κινητοποιήσει δημόσιες καί ἰδιωτικές ἐπενδύσεις καί νά βοηθήσει τίς περισσότερο πεπιεσμένες ὁμάδες. Ἡ εὐθύνη γιά τήν στεγαστική πολιτική ἐξακολουθεῖ νά ἀνήκει κυρίως στά κράτη, στίς περιφέρειες καί στίς πόλεις, ἀλλά ἡ ΕΕ προωθεῖ συντονισμό, χρηματοδοτικά ἐργαλεῖα καί ἁπλούστευση τῶν κανόνων. Ἡ ἀντιμετώπισις τῆς κρίσεως χρειάζεται περισσότερα ἀπό περιορισμούς στά ἐνοίκια ἤ στίς βραχυχρονίους μισθώσεις.
Χρειάζονται νέες κατοικίες, κοινωνική καί προσιτή στέγη, ταχύτερες ἄδειες, ἀξιοποίησις κενῶν κτηρίων καί σταθερά κίνητρα γιά μακροχρόνιο μίσθωση. Γιά τήν Ἑλλάδα, ὅπου ἡ στεγαστική ἐπιβάρυνσις εἶναι ἰδιαιτέρως ὑψηλή, ἡ αὔξησις τῆς διαθεσίμου κατοικίας πρέπει νά συνοδευθεῖ ἀπό πολιτικές πού συνδέουν τίς τιμές καί τά ἐνοίκια μέ τίς πραγματικές δυνατότητες τῶν νοικοκυριῶν.
ΟΙ δεῖκτες βελτιώνονται, Η Ακρίβεια θεριεύει
Οἱ μακροοικονομικοί δεῖκτες ἐνδέχεται νά βελτιώνονται, ἡ ἀνάπτυξις νά παραμένει ἀνοδική, ἡ ἀπασχόλησις νά ἐνισχύεται καί οἱ ἀριθμοί νά ἀποτυπώνουν μιά οἰκονομία πού κινεῖται πρός τήν σωστή κατεύθυνση. Γιά τά νοικοκυριά ὅμως ἡ καθημερινότης μετρᾶται μέ διαφορετικό τρόπο: στό ταμεῖο τοῦ σοῦπερ μάρκετ, στούς λογαριασμούς, στό ἐνοίκιο καί στά ἔξοδα πού δέν περιμένουν. Ἡ ἀκρίβεια πιέζει ἀσφυκτικῶς οἰκογενειακούς προϋπολογισμούς, περιορίζοντας τήν ἀγοραστική δύναμη καί ἀφήνοντας ὅλο καί λιγώτερα χρήματα γιά ὅσα κάποτε ἐθεωροῦντο αὐτονόητα.
Ἔτσι, ἐνδέχεται ἡ οἰκονομία νά ἐμφανίζει θετικούς ρυθμούς καί ὁ πολίτης νά αἰσθάνεται πτωχότερος. Οἱ δεῖκτες καταγράφουν τήν πορεία· δέν περιγράφουν πάντα τό βάρος πού σηκώνει κάθε σπίτι. Στήν πολιτική, ἄλλως τε, δέν ἀρκεῖ νά ἐπικαλεῖται κανείς τήν ἀνάπτυξη, ὅταν οἱ ἄνθρωποι δυσκολεύονται νά καλύψουν βασικές ἀνάγκες.
Ἡ ἐμπιστοσύνη κρίνεται ἐν τῇ πράξει: στό ἄν τά μέτρα φθάνουν ἐγκαίρως, ἄν ἀνακουφίζουν οὐσιαστικῶς καί ἄν ἀπαντοῦν στό πραγματικό κόστος ζωῆς. Τό ζητούμενο λοιπόν δέν εἶναι μόνον νά βελτιώνονται οἱ ἀριθμοί. Εἶναι νά γίνεται αἰσθητή ἡ πρόοδος στήν καθημερινότητα. Γιατί, ὅταν ἡ ἀκρίβεια μαστίζει τά νοικοκυριά, οἱ θετικές προβλέψεις δέν γεμίζουν τό καλάθι οὔτε πληρώνουν τούς λογαριασμούς.
Μ.Η.Τ. 232122