Ἔρχεται «τσουνάμι» πλειστηριασμῶν σέ ἐξοχικές κατοικίες καί οἰκόπεδα

Στό «σφυρί» χιλιάδες ἀκίνητα πού δέν προστατεύονται ἀπό τό νέο πλαίσιο γιά τήν πρώτη κατοικία

Ταχύτητα «ἀνεβάζουν» οἱ διαδικασίες γιά πλειστηριασμούς χιλιάδων ἀκινήτων πού ἀνήκουν σέ ὀφειλέτες τοῦ Νόμου Κατσέλη, ἀλλά δέν ἀποτελοῦν κυρία κατοικία καί δέν καλύπτονται ἀπό τό νέο πλαίσιο προστασίας.

τοῦ ΓΙΑΝΝΗ ΣΤΕΡΓΙΟΥ

Στό ἐπίκεντρο εὑρίσκονται ἐξοχικές κατοικίες, οἰκόπεδα καί ἄλλα περιουσιακά στοιχεῖα, τά ὁποῖα, βάσει δικαστικῶν ἀποφάσεων, ἔπρεπε ἤδη νά ἔχουν ρευστοποιηθεῖ γιά τήν ἱκανοποίηση τῶν πιστωτῶν, ὅμως στήν πράξη παρέμειναν ἐπί χρόνια «παγωμένα».

Τό ζήτημα τῆς ἐπιταχύνσεως τῶν ἐκποιήσεων τῆς δευτερευούσης ἀκινήτου περιουσίας δανειοληπτῶν πού εἶχαν ὑπαχθεῖ στίς εὐνοϊκές διατάξεις τοῦ Νόμου Κατσέλη συνιστᾶ σήμερα ἕνα ἐκ τῶν πιό φλεγόντων μετώπων τοῦ χρηματοπιστωτικοῦ τομέως στήν Ἑλλάδα. Ἐνῷ τό θεσμικό πλαίσιο παρέχει προστασία γιά τήν διαφύλαξη τῆς κυρίας κατοικίας τῶν εὐαλώτων νοικοκυριῶν, ὁρίζει παραλλήλως ρητῶς ὅτι ἡ
ὑπόλοιπος περιουσιακή ὑποδομή τῶν ὀφειλετῶν πρέπει ὑποχρεωτικῶς νά ρευστοποιηθεῖ, προκειμένου νά ἱκανοποιηθοῦν ἐν μέρει οἱ ἀπαιτήσεις τῶν πιστωτῶν.

Ἡ ἐξέλιξις ἔρχεται λίγους μῆνες μετά τήν ἀπόφαση 6/2026 τῆς Ὁλομελείας τοῦ Ἀρείου Πάγου, ἡ ὁποία ἐδικαίωσε τούς δανειολῆπτες τοῦ Νόμου Κατσέλη ὡς πρός τόν τρόπο ὑπολογισμοῦ τῶν τόκων. Τό Ἀνώτατο Δικαστήριο ἔκρινε ὅτι οἱ τόκοι πρέπει νά ὑπολογίζονται ἐπί τῆς μηνιαίας δόσεως καί ὄχι ἐπί τοῦ συνολικοῦ κεφαλαίου τῆς ὀφειλῆς, περιορίζοντας αἰσθητῶς τήν ἐπιβάρυνση τῶν νοικοκυριῶν πού ἔχουν ἐνταχθεῖ στίς σχετικές ρυθμίσεις.

Στό «σφυρί» 10.000 ἀκίνητα

Συμφώνως μέ ἐκτιμήσεις τῆς ἀγορᾶς, πρόκειται γιά περίπου 10.000 ἀκίνητα, συνολικῆς ἀξίας πλησίον τῶν 300 ἑκατ. εὐρώ. Σέ ἀρκετές περιπτώσεις, μάλιστα, τά ἀκίνητα αὐτά ἀπέφεραν εἰσόδημα στούς ἰδιοκτῆτες τους, ἐνῷ ἡ κυρία κατοικία τους ἐξακολουθοῦσε νά τελεῖ ὑπό προστασίαν.

Κατά τά διαθέσιμα στοιχεῖα τῶν τραπεζικῶν ἱδρυμάτων καί τῶν ἑταιρειῶν διαχειρίσεως ἀπαιτήσεων, ἐκτιμᾶται ὅτι ὑπάρχουν δεκάδες χιλιάδες τέτοιες ὑποθέσεις, κατά τίς ὁποῖες, παρά τήν ὕπαρξη τελεσιδίκων δικαστικῶν ἀποφάσεων πού διέτασσαν τήν ρευστοποίηση, οἱ πλειστηριασμοί δέν ἐπροχώρησαν ποτέ.

Ἡ πολυετής αὐτή κωλυσιεργία ὀφείλετο κυρίως σέ γραφειοκρατικές ἀγκυλώσεις, ἀλλά καί στήν μειωμένη ἐμπορική ἀξία ὁρισμένων ἀκινήτων κατά τά χρόνια τῆς οἰκονομικῆς κρίσεως, ἡ ὁποία καθιστοῦσε ἀσύμφορο τήν διαδικασία ἀναγκαστικῆς ἐκτελέσεως γιά τούς πιστωτές.

Παραλλήλως, πολλοί δανειολῆπτες ἐξεμεταλλεύθησαν αὐτήν τήν ἀδράνεια τοῦ συστήματος, διατηρῶντας χωρίς κόστος τήν χρήση τῶν ἐξοχικῶν ἤ τῶν οἰκοπέδων τους.

Καταλύτης γιά τήν ἐπιτάχυνση εἶναι τό ἄρθρο 175 τοῦ νόμου 5259/2025, τό ὁποῖο θέτει συγκεκριμένα χρονικά ὅρια, ἁπλοποιεῖ τίς διαδικασίες ἐκποιήσεως καί προβλέπει πρόσθετα οἰκονομικά κίνητρα γιά τούς διορισμένους ἐκκαθαριστές. Νέα ὤθηση ἀναμένεται νά δώσει καί ἡ ἀλλαγή στόν ἐξωδικαστικό μηχανισμό, ἡ ὁποία τίθεται ἐν ἐφαρμογῇ ἀπό τίς 21 Σεπτεμβρίου 2026. Τό νέο μοντέλο ἐπιτρέπει, ὑπό προϋποθέσεις, τόν διαχωρισμό τῆς κυρίας κατοικίας ἀπό τήν ὑπόλοιπο ἀκίνητο περιουσία.

Ἔτσι, ὁ ὀφειλέτης θά μπορεῖ νά ἐπιδιώκει εὐνοϊκώτερη ρύθμιση γιά τό χρέος πού συνδέεται μέ τήν πρώτη κατοικία, ἀποδεχόμενος παραλλήλως τήν ρευστοποίηση ἄλλων ἀκινήτων του. Ὁ ἠλεκτρονικός πλειστηριασμός ὁρίζεται σέ διάστημα 40 ἕως 60 ἡμερῶν ἀπό τήν σύνταξη τῆς ἐκθέσεως τοῦ δικαστικοῦ ἐπιμελητοῦ, χωρίς νά συνυπολογίζεται ὁ Αὔγουστος, ἐνῷ ἡ τιμή πρώτης προσφορᾶς καθορίζεται
βάσει τῆς ἀξίας στήν ὁποία ἔχει ὑπολογισθεῖ στό πλαίσιο τοῦ ἐξωδικαστικοῦ μηχανισμοῦ.

Ἡ διαδικασία μπορεῖ νά κινηθεῖ ἀκόμη καί ὅταν στό ἀκίνητο ὑπάρχει ἤδη κατάσχεσις ἤ ἄλλη δέσμευσις, μέ τίς ἐξαιρέσεις πού προβλέπει ἡ νομοθεσία. Ἐάν ὁ ἁρμόδιος πιστωτής δέν ἐκκινήσει τίς ἐνέργειες ἐντός τριῶν μηνῶν ἀπό τήν ὑπογραφή τῆς συμβάσεως ἤ ἐάν ἡ διαδικασία ματαιωθεῖ γιά δεύτερη φορά χωρίς σοβαρό λόγο, τήν διαδικασία δύναται νά ἀναλάβει ἄλλος πιστωτής χωρίς νά ἀπαιτεῖται δικαστική ἄδεια.

Ἐνδεικτικῶς, ὀφειλέτης μέ χρέος 400.000 εὐρώ καί ἀκίνητο περιουσία 300.000 εὐρώ, ἐκ τῆς ὁποίας τά 200.000 εὐρώ ἀντιστοιχοῦν στήν κυρία κατοικία καί τά 100.000 εὐρώ σέ ἄλλα ἀκίνητα, μπορεῖ νά ρυθμίσει εὐνοϊκώτερα τό μέρος τῆς ὀφειλῆς πού ἀναλογεῖ στήν οἰκία του. Τά ὑπόλοιπα ἀκίνητα θά ὁδηγοῦνται σέ ἠλεκτρονικό πλειστηριασμό, ὁ ὁποῖος προβλέπεται νά διενεργεῖται ἐντός 40 ἕως 60 ἡμερῶν ἀπό τήν σύνταξη τῆς σχετικῆς ἐκθέσεως τοῦ δικαστικοῦ ἐπιμελητοῦ.

Παραλλήλως, τό νέο πλαίσιο περιορίζει σημαντικῶς τά ἔνδικα μέσα πού μποροῦν νά καθυστερήσουν τήν ἐκποίηση. Δέν ἐπιτρέπονται οἱ συνήθεις ἀνακοπές τῆς τακτικῆς διαδικασίας ἀναγκαστικῆς ἐκτελέσεως, ἐνῷ μετά τήν ὁλοκλήρωση τοῦ πλειστηριασμοῦ δέν παρέχεται δικαίωμα ἀνακοπῆς στόν ὀφειλέτη ἤ στούς πιστωτές πού ἔχουν συνυπογράψει τήν σύμβαση ἀναδιαρθρώσεως.

Ἔτσι ἡ προστασία τῆς κυρίας κατοικίας μπορεῖ νά διατηρεῖται, ὄχι ὅμως καί ἡ διαδικασία γιά τήν ὑπόλοιπο περιουσία. Μέ τίς ἐκκρεμεῖς ὑποθέσεις τοῦ Νόμου Κατσέλη καί τό νέο ἐργαλεῖο τοῦ ἐξωδικαστικοῦ νά κινοῦνται πλέον στήν ἰδία κατεύθυνση, οἱ πλειστηριασμοί ἐξοχικῶν, οἰκοπέδων καί ἄλλων δευτερευόντων ἀκινήτων εἰσέρχονται σέ φάση οὐσιαστικῆς ἐπιταχύνσεως.

Πίεσις ἀπό εὐρωπαϊκούς μηχανισμούς

Ἀσφυκτικές πιέσεις ἀσκοῦν καί οἱ εὐρωπαϊκοί ἐποπτικοί μηχανισμοί (SSM) καί ἡ Εὐρωπαϊκή Κεντρική Τράπεζα γιά τήν ὁριστική ἐκκαθάριση τῶν λιμναζόντων ὑπολοίπων τοῦ Νόμου Κατσέλη. Οἱ servicers κινοῦνται ἐπιθετικῶς, αἰτούμενοι τήν ἀντικατάσταση τῶν ἀδρανῶν ἐκκαθαριστῶν καί τήν ἄμεσο ἔνταξη τῶν ἀκινήτων αὐτῶν στήν πλατφόρμα τῶν ἠλεκτρονικῶν πλειστηριασμῶν (e-auctions).

Ταυτοχρόνως, ἡ νεώτερη δικαστική νομολογία διαμορφώνει ἕνα νέο τοπίο μέ διττή κατεύθυνση. Ἀπό τήν μία πλευρά, ἐξετάζονται ἡ κατάχρησις δικαιώματος καί ἡ ἐνδεχομένη παραγραφή ἀξιώσεων ὅταν οἱ πιστωτές ἔχουν ἐπιδείξει ἀδικαιολόγητο ἀδράνεια ἐπί πάρα πολλά ἔτη.

Ἀπό τήν ἄλλη πλευρά, ὅμως, ἐάν ἀποδειχθεῖ ὅτι ὁ ἴδιος ὁ δανειολήπτης παρεκώλυσε ἤ δυσχέρανε τήν διαδικασία ἐκποιήσεως τῆς δευτερευούσης περιουσίας του, κινδυνεύει μέ ἄμεσο ἔκπτωση ἀπό τήν συνολική ρύθμιση τοῦ Νόμου Κατσέλη. Κάτι τέτοιο συνεπάγεται τήν αὐτόματο ἀπώλεια τῆς προστασίας ἀκόμη καί γιά τήν ἰδία τήν κυρία κατοικία του.

Τί ἀλλάζει ἀπό 21 Σεπτεμβρίου

Ἀπό τίς 21 Σεπτεμβρίου 2026 ἐνεργοποιεῖται ἡ νέα δυνατότης, πού ἐπιτρέπει νά διαχωρίζεται ἡ κυρία κατοικία ἀπό τήν ὑπόλοιπο ἀκίνητο περιουσία. Ὁ ὀφειλέτης θά μπορεῖ νά κρατήσει τήν οἰκία του, ρυθμίζοντας τήν ὀφειλή πού συνδέεται μέ αὐτήν μέ χαμηλότερη μηνιαία δόση, ἐνῷ ἐξοχικά, οἰκόπεδα καί ἄλλα ἀκίνητα θά μποροῦν νά ὁδηγοῦνται σέ πλειστηριασμό γιά τήν ἱκανοποίηση τῶν πιστωτῶν.

Ἡ βασική ἀλλαγή εὑρίσκεται στόν τρόπο μέ τόν ὁποῖον ἀντιμετωπίζεται ἡ ἀκίνητος περιουσία κατά τήν διαμόρφωση τῆς ρυθμίσεως. Σήμερα, μέσῳ τοῦ ἐξωδικαστικοῦ ρυθμίζεται τό σύνολο τῶν ὀφειλῶν πρός Δημόσιο, τράπεζες καί servicers, ἐνῶ στήν ἐξίσωση εἰσέρχεται ἡ συνολική ἀξία τῆς περιουσίας τοῦ ὀφειλέτου.

Μέ τό νέο καθεστώς, οἱ πιστωτές ἀποκτοῦν τήν δυνατότητα νά καταθέτουν ἀντιπρόταση μέ τήν ὁποία θά προβλέπεται ἡ ἐκποίησις τῶν ὑπολοίπων ἀκινήτων, ἀφήνοντας ἐκτός τήν κυρία κατοικία. Ἔτσι, γιά τόν ὑπολογισμό τῶν μηνιαίων δόσεων θά λαμβάνεται ὑπ ̓ ὄψιν ὡς ἀξία ἀκινήτου περιουσίας μόνον ἡ ἀξία τῆς κυρίας κατοικίας. Στόχος εἶναι νά διαμορφώνεται μιά πιό διαχειρίσιμος δόσις γιά τόν ὀφειλέτη, μέ ἀντάλλαγμα ὅμως τήν ἐκποίηση τῆς ὑπολοίπου ἀκινήτου περιουσίας του.