Στεγαστικό: Οἱ ξένοι ἀγοράζουν σπίτια, ἐνῷ οἱ Ἕλληνες βιώνουν τήν κρίση

Συμφώνως μέ τά στοιχεῖα τῆς Elxis, ἑταιρείας παροχῆς κτηματομεσιτικῶν καί νομικῶν ὑπηρεσιῶν στήν Ἑλλάδα, σχεδόν ἕνας στούς τρεῖς ἐνδιαφερομένους ξένους ἀγοραστές, ποσοστό 30,8%, ἀναζητεῖ κατοικία στήν χώρα μέ στόχο τήν μόνιμο ἐγκατάσταση

Ἡ ἑλληνική ἀγορά ἀκινήτων εὑρίσκεται ἐνώπιον ἑνός παραδόξου, πού γίνεται ὁλοένα πιό ἔντονο.

τοῦ ΓΙῶΡΓΟΥ Μ. ΑΤΣΑΛΆΚΗ

Ἡ Ἑλλάς ἐξακολουθεῖ νά προσελκύει ἀγοραστές ἀπό τό ἐξωτερικό, ἐπενδυτές, συνταξιούχους καί ἀνθρώπους πού ἀναζητοῦν μιά δεύτερη ἤ μόνιμο κατοικία, τήν ὥρα κατά τήν ὁποία γιά ἕνα μεγάλο μέρος τῶν Ἑλλήνων ἡ ἀπόκτησις σπιτιοῦ μετατρέπεται σέ ὅλο καί πιό μακρινό στόχο.

Στό φόντο τῶν ἐξαγγελιῶν καί τῶν συζητήσεων γιά τήν στεγαστική πολιτική στήν ΔΕΘ καί παρά τίς ἀνακοινώσεις τοῦ Πρωθυπουργοῦ, τό πρόβλημα ἔχει λάβει μεγάλες κοινωνικές καί δημογραφικές διαστάσεις μέ πολλαπλᾶ ἀποτυπώματα. Προφανῶς καί δέν ἀφορᾶ μόνο στό ὕψος τῶν ἐπιτοκίων ἤ στό κόστος ἑνός στεγαστικοῦ δανείου.

Ἀφορᾶ κυρίως στό ἐάν ἕνας ἐργαζόμενος σήμερα μέ σταθερό εἰσόδημα μπορεῖ πράγματι νά ἀποκτήσει ἕνα σπίτι, ὅταν οἱ τιμές ἔχουν ὑπερβεῖ κατά πολύ περισσότερο τίς δυνατότητες τῆς ἀποταμιεύσεως καί τοῦ εἰσοδήματος τῶν νοικοκυριῶν.

Οἱ τιμές «τρέχουν» ταχύτερα ἀπό τά εἰσοδήματα

Ἡ εἰκόνα τῶν τελευταίων ἐτῶν εἶναι ἀποκαλυπτική, βάσει καί τῶν στοιχείων τῆς Τραπέζης τῆς Ἐλλάδος. Ἀπό τό 2016 μέχρι σήμερα, οἱ τιμές τῶν ἀκινήτων ἔχουν αὐξηθεῖ σωρευτικῶς κατά περίπου 85%, ἐνῷ τό διαθέσιμο κατά κεφαλήν εἰσόδημα ἔχει αὐξηθεῖ κατά περίπου 47%.

Οὐσιαστικῶς, τό ἀκίνητο ἀκριβαίνει πολύ ταχύτερα ἀπό τήν οἰκονομική δυνατότητα ἐκείνου πού ἐπιθυμεῖ νά τό ἀγοράσει. Μάλιστα, τό 2025 οἱ τιμές τῶν διαμερισμάτων ἐσημείωσαν νέα ἄνοδο 8,1%, ὑπερβαίνοντας, σέ ὀνομαστικούς ὅρους, τό προηγούμενο ἱστορικό ὑψηλό τοῦ 2008.

Καί τό ράλλυ δέν ἔχει σταματήσει. Τό, δέ, πρῶτο τρίμηνο τοῦ 2026, συμφώνως μέ τήν ΤτΕ, οἱ τιμές ηὐξήθησαν κατά 5,7% ἐπί ἐτησίας βάσεως. Στά νέα διαμερίσματα ἡ αὔξησις ἔφθασε τό 6%, ἐνῷ στά παλαιά διεμορφώθη στό 5,5%. Ἐν τῷ μεταξύ, ὁ δρόμος γιά τήν λήψη δανείου εἶναι μονόδρομος ἀλλά στρωμένος μέ μεγάλα… ἀγκάθια. Ἀκόμη καί γιά ἐκείνους ἤ ἐκεῖνες πού δύνανται νά ἐξυπηρετήσουν μιά μηνιαία δόση, ὑπάρχει ἕνα μεγάλο ἐμπόδιο πρό τῆς ὑπογραφῆς τοῦ δανείου, καί δή ἡ προκαταβολή.

Ἕνα τυπικό στεγαστικό δάνειο ἐνδέχεται νά καλύπτει ἕως καί τό 80% τῆς ἀξίας ἑνός ἀκινήτου. Αὐτό σημαίνει ὅτι ὁ ἀγοραστής πρέπει νά διαθέτει τοὐλάχιστον τό 20% μέ δικά του κεφάλαια, πέραν τῶν συμβολαιογραφικῶν καί τῶν ὑπολοίπων ἐξόδων τῆς ἀγορᾶς. Ἀκόμη καί στά στεγαστικά γιά πρώτη κατοικία, ὅπου ἡ ἰδία συμμετοχή δύναται νά περιορίζεται στό 10%, τό ἀπαιτούμενο ποσό παραμένει ὑψηλό γιά ἕναν νέο ἐργαζόμενο.

Ἡ εἰκόνα γίνεται ἀκόμη πιό πιεστική, ὅταν ἐξετάσει κανείς τίς τιμές τῶν διαθεσίμων κατοικιῶν. Συμφώνως μέ τά στοιχεῖα πού ἀξιοποιεῖ τό ΔΝΤ, τό 55% τῶν κατοικιῶν πού διατίθενται πρός πώληση κοστίζει ἄνω τῶν 200.000 εὐρώ, ἐνῷ μία ἐκ τῶν τριῶν ὑπερβαίνει τά 280.000 εὐρώ.

Γιά ἕνα σπίτι 200.000 εὐρώ, ἡ προκαταβολή τῶν 40.000 εὐρώ εἶναι ἤδη ἕνα ποσό πού συγκεντρώνεται μέ δυσκολία ἀπό ἕνα μέσο ἑλληνικό νοικοκυριό. Καί αὐτό πρίν προστεθοῦν τά ἔξοδα τῆς ἀγορᾶς.

Τό πρόβλημα δέν ἔγκειται μόνον στήν ἀγορά ἑτοίμου ἀκινήτου. Ὅποιος ἐπιχειρεῖ νά κτίσει σπίτι εὑρίσκεται ἀντιμέτωπος μέ μιά δεύτερη ἐξίσωση ὑψηλοῦ κόστους. Τόν Ἰούλιο τοῦ 2026, οἱ τιμές τῶν οἰκοδομικῶν ὑλικῶν γιά τήν κατασκευή νέων κατοικιῶν ηὐξήθησαν κατά 4,8% ἐπί ἐτησίας βάσεως, ἔναντι αὐξήσεως 2,9% τήν ἀντίστοιχο περίοδο ἕναν χρόνο νωρίτερα. Ἐπί μηνιαίας βάσεως, οἱ τιμές ηὐξήθησαν κατά 0,6%.

Ἡ οἰκοδομική δραστηριότης πάντως παραμένει ἐνεργός. Στό δωδεκάμηνο Ἰουνίου 2025 – Μαΐου 2026 ὁ ἀριθμός τῶν οἰκοδομικῶν ἀδειῶν ηὐξήθη κατά 9%, ἡ ἐπιφάνεια κατά 14% καί ὁ ὄγκος κατά 19,9%. Ὡστόσο, αὐτό δέν σημαίνει αὐτομάτως ὅτι δημιουργεῖται ἐπαρκής ἀριθμός κατοικιῶν σέ τιμές τίς ὁποῖες δύνανται νά προσεγγίσουν οἱ Ἕλληνες ἀγοραστές.

Ἐδῶ εὑρίσκεται καί μία ἐκ τῶν μεγάλων προκλήσεων τῆς στεγαστικῆς πολιτικῆς, πού δέν εἶναι ἄλλη ἀπό τό πῶς θά αὐξηθεῖ ἡ προσφορά κατοικιῶν χωρίς ἡ νέα προσφορά νά καταλήξει ἀποκλειστικῶς σέ πιό ἀκριβά ἀκίνητα.

Τήν ἰδία ὥρα, ἡ εἰκόνα στήν ἄλλη πλευρά τῆς ἀγορᾶς εἶναι ἐντελῶς διαφορετική. Ἡ Ἑλλάς παραμένει ἰδιαιτέρως ἑλκυστικός προορισμός γιά ἀγοραστές ἀπό τό ἐξωτερικό. Συγκεκριμένως, συμφώνως μέ τά στοιχεῖα τῆς Elxis, ἑταιρείας παροχῆς κτηματομεσιτικῶν καί νομικῶν ὑπηρεσιῶν στήν Ἑλλάδα, σχεδόν ἕνας ἐκ τῶν τριῶν ἐνδιαφερομένων ξένων ἀγοραστῶν, ποσοστό 30,8%, ἀναζητεῖ κατοικία στήν Ἑλλάδα μέ στόχο τήν μόνιμο ἐγκατάσταση.

Περισσότεροι, δέ, τῶν ἑπτά ἐκ τῶν δέκα προτιμοῦν νεοδμήτους κατοικίες ἤ ἀκίνητα πού δύνανται νά κατοικηθοῦν ἀμέσως, ἐνῷ τό 68,2% ἀναζητεῖ βίλλα καί μόλις τό 17,2% διαμέρισμα. Ὁ μέσος διαθέσιμος προϋπολογισμός τῆς πλειονότητος κινεῖται μεταξύ 320.000 καί 340.000 εὐρώ.

Ἡ διαφορά πάντως ἀγοραστικῆς δυνάμεως εἶναι ἐμφανής. Ἐκεῖ ὅπου ἕνας Ἕλληνας νέος δυσκολεύεται νά συγκεντρώσει τήν προκαταβολή γιά ἕνα διαμέρισμα, ὁ διεθνής ἀγοραστής ἐμφανίζεται μέ πολύ μεγαλύτερο διαθέσιμο κεφάλαιο καί ἀναζητεῖ κυρίως νεοδμήτους κατοικίες.

Καί ἡ ζήτησις δέν ἀφορᾶ μόνον στά μεγάλα ἀστικά κέντρα. Στά ἑλληνικά νησιά, οἱ ζητούμενες τιμές συνεχίζουν νά αὐξάνονται. Στό δεύτερο τρίμηνο τοῦ 2026, βάσει τοῦ δείκτου τῆς Spitogatos, ἡ μέση ζητουμένη τιμή ἔφθασε τά 2.941 εὐρώ ἀνά τετραγωνικό μέτρο στά νησιά τοῦ Αἰγαίου, τά 2.531 εὐρώ στό Ἰόνιο καί τά 2.250 εὐρώ στήν Κρήτη. Στήν Κρήτη μάλιστα ἡ αὔξησις σέ βάθος πενταετίας φθάνει τό 50%.

Παραλλήλως, ἡ στερεοτυπική εἰκόνα τοῦ ξένου ἀγοραστοῦ πού ἔρχεται ἀποκλειστικῶς γιά τήν Golden Visa φαίνεται πλέον νά μήν ἀποτυπώνει ὁλόκληρο τήν πραγματικότητα.

Συμφώνως μέ τά στοιχεῖα τῆς Elxis, μόλις τό 7% τῶν ξένων ἀγοραστῶν ἔχει ὡς βασικό κίνητρο τήν ἀπόκτηση ἀδείας διαμονῆς. Πρώτη θέση καταλαμβάνουν ὅσοι ἀναζητοῦν ἐξοχική κατοικία, μέ ποσοστό 44,4%, ἐνῷ τό 17,8% ἔχει ἐπενδυτικό σκοπό. Ταυτοχρόνως, σημαντικό εἶναι τό ἐνδιαφέρον ἀπό συνταξιούχους τοῦ ἐξωτερικοῦ, οἱ ὁποῖοι ἐπιλέγουν τήν Ἑλλάδα γιά μόνιμο ἐγκατάσταση.

«Ὅπως παρατηροῦμε ἀπό τά στοιχεῖα μας, τό 30,8% τῆς ζήτησης προέρχεται ἀπό ἀνθρώπους, κυρίως συνταξιούχους, πού ἐπιθυμοῦν νά ἀποκτήσουν μόνιμη κατοικία στήν Ἑλλάδα» ἀναφέρει ὁ κ. Γιῶργος Γαβριηλίδης, Διευθύνων Σύμβουλος τῆς Elxis – At Home In Greece.

Συμφώνως μέ τήν Elxis, ἡ ηὐξημένη ἀπήχησις τῆς μονίμου ἐγκαταστάσεως ἐξηγεῖται καί ἀπό τό πρόγραμμα πού ἐθεσπίσθη τά προηγούμενα χρόνια καί προσφέρει φορολογικά κίνητρα σέ συνταξιούχους τοῦ ἐξωτερικοῦ.

Ἡ διεθνής ζήτησις συνεπῶς δέν εἶναι ἁπλῶς ἕνα ἐπενδυτικό φαινόμενο. Εἶναι μιά πραγματική ἀγορά κατοικίας, μέ ἀγοραστές πού διαθέτουν διαφορετικές οἰκονομικές δυνατότητες καί συχνά ἀνταγωνίζονται τόν Ἕλληνα ἀγοραστή σέ μιά ἀγορά μέ περιορισμένο ἀπόθεμα.

Ἡ πρόκλησις γιά τήν Κυβέρνηση

Ἡ στεγαστική κρίσις εἶναι πλέον ἕνα ἐκ τῶν πεδίων στά ὁποῖα ἡ πολιτική πίεσις συναντᾶ τά ὅρια τῶν ἀμέσων λύσεων. Προγράμματα ὅπως τό «Σπίτι μου ΙΙ» ἀπέδειξαν ὅτι ὑπάρχει σημαντική ζήτησις γιά χρηματοδότηση πρώτης κατοικίας. Μέχρι τίς 31 Αὐγούστου 2026, εἶχαν ἐγκριθεῖ 15.097 δάνεια συνολικῆς ἀξίας 1,82 δισ. εὐρώ, ἐνῷ εἶχαν ὑπογραφεῖ 14.114 συμβάσεις ὕψους 1,54 δισ. εὐρώ.

Ὅμως, τό πρόβλημα δέν λύνεται μόνον μέ φθηνότερο δανεισμό. Ἄν περισσότεροι ἀγοραστές ἀποκτήσουν πρόσβαση σέ χρήματα χωρίς νά αὐξηθεῖ παραλλήλως ὁ ἀριθμός τῶν διαθεσίμων καί προσιτῶν κατοικιῶν, ἕνα μέρος τοῦ ὀφέλους μπορεῖ νά ἀπορροφηθεῖ ἀπό νέες αὐξήσεις τῶν τιμῶν.